1.0     目的
定期对消防系统进行检查，及时发现并排除消防系统的故障，保证消防系统正常运行，保障小区的安全。
2.0     适用范围
        适用小区消防系统的巡检和保养工作。
3.0     主要职责
3.1     工程主管制定年度和月度的消防设备巡检和保养计划，并监督计划的实施
3.2     工程部和外勤部共同对小区消防系统进行巡检，工程部维修工对消防设备进行保养
3.3     监控岗对消防主机进行全面的监视
3.4     工程主管、外勤主管负责对两部门的工作进行检查和指导。
3.5     管理处经理负责对上述工作进行抽查。
4.0     工作程序
4.1     消防设备维修保养工作程序
4.1.1   工程主管每年12月制订下年度《设备年度保养计划》，并按运行情况制订中修、大修计划。
4.1.2   工程主管每月根据《设备年度保养计划》分解编制保养工作计划。
4.1.3   维修工按照制订的维修保养计划表进行维修保养，并填写《设备维修保养记录》、《风机保养记录》等维修保养记录。小型设备维修及零部件更换情况记录于《设备维修记录单》，大型设备维修及零部件更换与改造情况同时记录于《设备登记卡》。
4.1.4   凡是夜间发生的，不影响业户生活、工作的，不会产生严重后果的消防设备故障，可以有白班维修工进行维修，但必须记录于《工程部值班记录》，并做好相应的措施。
4.1.5   工程主管提供工作指导及检查监督。
4.2     巡检内容
4.2.1   喷淋
4.2.1.1 每月对喷淋泵作一次点动，以保证泵体、电机各部件的正常，并将此运行记录在《消防设备联动检查记录》中；
4.2.1.2 每月例检时，在喷淋的末端进行放水，以测试水流指示器动作而远程启动喷淋泵；
4.2.1.3 每月对喷淋管道和消防管道阀门进行检查时，严禁擅自变动阀门已设定的启闭位置，如需修理，必须事先报告工程主管，得到同意并做好相应的措施后，方可关闭或打开阀门，一旦修理结束，应立即恢复阀门的初始状态。
4.2.2   消防
4.2.2.1 每月对消防泵进行一次点动，以确保泵体、电机处在正常状态，并将此运行记录在《消防设备联动检查记录》中；
4.2.2.2 每年做一次消防栓出水试验，以确保各消防泵运转正常，管道、管道阀门、消火栓等部件处在正常状态，出水压力值处在正常状态；
4.2.2.3 每年对小区各楼层消防信号蝶阀进行全面覆盖性检查、测试，以保证信号的有效性和正确性；
4.2.2.4 每年一次对消防泵进行保养，保养内容包括机座螺丝的除锈，轴承加油（高压黄油枪），轴封紧固等，并把相应的作业记录在《设备设施保养记录》中；
4.2.2.5 每月对火灾探测器进行检查，（包括温感和烟感）以确保探测器对温度和烟雾反应的灵敏性和有效性、探测器地址编码的正确性，以及消防主机反馈信号的正确性；在一年内覆盖小区所有探测器两次；
4.2.2.6 每月对消防管道阀门进行检查时，严禁擅自变动阀门已设定的启闭位置，如需修理，必须事先
报告工程主管，得到同意并做好相应的措施后，方可关闭或打开阀门，一旦修理结束，应立即
恢复阀门的初始状态；
4.2.2.7 每月对各部位的手动报警装置进行检查并测试，观察消防泵是否运行，（可断开电机的主电源，直接测试电机的动作）警铃是否动作，（在车库需要确认其他相应的联动装置运行状态）以保证手动报警装置的有效性及正确性；
4.2.2.8 每月抽查消火栓箱内的碎玻璃按钮，（拧开按钮上的玻璃罩，观察指示灯是否亮起，监控室是否有正确的报警显示，消防泵是否运行）以确认按钮的有效性。
4.3     设备联动检查
4.3.1   电梯
检查电梯在火灾报警后的联动功能。测试联动功能时，必须有工程部人员在电梯厅，告知待乘人员电梯将进行消防运行，以免发生误会。火灾报警时，电梯自动返回首层，非消防电梯打开轿箱门后自动关闭电源，消防电梯启用消防紧急按钮运行。
4.3.2   门禁
检查门禁系统在火灾发生时，是否会自动切断电源，保证首层大堂门能随时被打开，而不用门禁卡或密码开门。
4.3.3   车库卷帘门
检查防火卷帘门联动的有效性和可靠性，在测试卷帘门联动时，必须告知车库保安和车库入口保安，以防止卷帘门在运行时发生意外。
4.3.4   消防广播和消防警铃
检查消防报警时消防广播联动性，背景音乐是否会自动切换为消防广播，注意声音是否清晰、音量是否恰当；在做楼内消防测试时，还应注意被测试的区域相应的楼层消防警铃是否正常。
4.3.5   排烟风机
在进行车库消防测试时，应注意车库排烟的反应，防火阀的动作是否正确，反馈信号是否正确。
4.3.6   正压送风机
        检查楼内消防报警时电梯厅和消防楼梯正压送风机联动性，被测试楼层和相应上下楼层的正压送风口是否送风，风量是否达到设计要求。
4.4     消防设备的保养
4.4.1   消防泵、喷淋泵泵体：
a.  检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换；
b.  泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼，泵轴渗水无溢流到地面；
c.  转动灵活，无卡壳、泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝无锈，垫片齐。
4.4.2   阀门，管道及附件：
a.  阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水；
b.  阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；
c.  单向阀动作灵活，无漏水；
d.  压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水。
4.4.3   消防泵、喷淋泵电机：
a.  外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固牢靠，联轴器有保护罩；
b.  线耳连接紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。   
4.4.4   风机
a.  断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好；
b.  紧固各部分松动的螺丝及联轴器；
c.  检测电动机的绝级缘电阻，检查主回路接触点；
d.  检查与更换各接合面间的垫片和密封填料；
e.  向转动部位加润滑油，保证联轴器与轴承的灵活性及稳定性；
f.  检查调节阀的机械开闭动作，开闭角度标志；
g.  手动开机测定三相电值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音；
h.  各遥控点的控制箱（含箱内元件）全面检查。
4.4.5   安全出口灯
a.  检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；
b.  出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理；
c.  检查出口指示灯安装是否牢固；
d.  针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位；
4.4.6   消火栓箱
a.  开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑、发霉，如有，应取出刷净、晾干。
b.  将水带交换摺边或翻动一次；
c.  检查水枪、水带接头连接是否方便牢固、有无破损，如有，立即修复，然后擦净，在栓内放好；d.  查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；
e.  检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆；
f.  将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，并锁上栓门。
4.4.7   灭火器
a.  喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）；
b.  压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装）；
c.  零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）；
d.  可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修）；
e.  铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封）；
f.  按时进行定期检查、保养；每半年检查一次喷嘴和喷射管是否堵塞、腐蚀损坏，刚性连接式喷筒是否绕其轴线回转，并可在任意位置停留。
4.4.8   火灾报警系统
a.  对消防火灾报警控制器进行自检功能检查；
b.  对控制器进行工作电压测试；
c.  检查停车场（库）烟感器、温感器安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；
d.  随机抽取不低于5%的烟感器，喷烟后检查视报警是否正确；
e.  检查手动报警按钮，安装是否牢固，有无破损及丢失；
f.  任选两个手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；
g.  对楼层内道中各支箱进行外观检查，外接线是否固定良好；
h.  对火灾报警控制柜、联动控制柜进行清扫除尘。线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查。
4.4.9   风机
a.  断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好
b.  紧固各部分松动的螺丝及联轴器；
c.  检测电动机的绝级缘电阻，检查主回路接触点；
d.  检查与更换各接合面间的垫片和密封填料；
e.  向转动部位加润滑油，保证联轴器与轴承的灵活性及稳定性；
f.  检查调节阀的机械开闭动作，开闭角度标志；
g.  手动开机测定三相电值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音；
h.  各遥控点的控制箱（含箱内元件）全面检查。
4.4.10  紧急广播系统
a.  清洁录音座的磁头、压带轮、主导轴；
b.  清洁CD机激光头和机械部分；
c.  检查切换器背后的接线端子、插头和面板按钮；
d.  清洁扩音机散热器上的灰尘。
4.4.11  消防排烟系统、正压送风机
a.  手动盘动风机检查松紧度，发现异常马上检修；
b.  检查风机的风叶，清除表面灰尘；
c.  加注润滑油，检查紧固风机接线端子；
d.  清除控制箱表面和内部的灰尘，检查箱内器件；
e.  检查风机与风管间的软接，发现破损立刻更换；
f.  手动启动风机检查运行情况。
4.4.12  防火卷闸维修保养规程
a.  清楚卷闸电机及传动链条表面灰尘，并加润滑油；
b.  检查控制箱内器件，紧固接线端子，清洁箱内及表面灰尘；
c.  检查手动开关控制盒，清洁按钮上的污物；
d.  检查卷闸上下行程开关，开关滑轨加润滑油；
e.  检查电动刹车手动开关和手动起闸装置；
f.  手动上升和下降防火闸，检查运行情况，并调整上下行程开关位置，令卷闸开启或关闭处于适当的位置。测试过程严防卷闸冲顶或冲底；
g.  触发卷闸附近的烟/温感检查自动落闸功能，消防中心监控员在联动台上测试遥控落闸功能。
4.5     风机房管理制度
4.5.1   地下车库风机开启次数和时间视车辆停放数量和停放区域而定。在天气闷热或潮湿时，另行增加开启次数或时间；
4.5.2   维修工每周二次对风机房的设备进行巡检；并在《风机房巡检记录》上做好记录；
4.5.3   维修工每月一次对风机房内设备进行清洁（包括地面、门窗等）；
4.5.4   按计划对风机房设备进行维护和保养，并做好维修保养记录。
5.0     相关质量记录：
《消防设备联动检查记录》
《设备年度保养计划》
《设备维修保养记录》
《风机保养记录》
《设备维修记录单》

《风机房巡查记录》

物业管理系统  物业管理软件 物业收费系统  物业收费软件  物业培训   物业软件