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工程部质量--房屋公共基础设施(设备)维修保养规程
发布日期:2021-06-03
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发布人:admin
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1.0     目的
        使房屋公共基础设施保持完好外观和使用功能。确保在正常运作状态,为住户提供安全、舒适、美观的生活环境。
1.1     适用范围
2.0     辖区内公共基础设施的保养、维修工作。
3.0     职责
3.1     工程部维修工、外勤部巡逻岗、客服部装修管理员负责对设施本体状况进行巡查,并接受住户的投诉,发现的异常情况及时向上级报告。
3.2     维修工负责一般性的养护和维修工作。
3.3     专业维修公司负责中、大修项目的维修。
3.4     工程主管负责对一般性养护和维修工作进行指导、监督及中、大修项目外委修理的申报、联系、实施工作。
4.0     工作程序
4.1     养护
4.1.1   工程主管每年12月制订下一年度《公共基础设施养护计划》,并据此分解编制到每月的工作计划中。
4.1.2   工程部维修工按《公共基础设施养护计划》规定进行保养工作的实施,并记录于《公共基础设施保养记录表》、《设备设施保养记录》内。
4.1.3   工程部维修工每天对公共基础设备设施进行巡检、维修,并记录于《楼内公共设备巡查记录》、《楼外公共设备设施巡检记录》、《设备设施检查记录》、《维修工作记录单》、《设备维修记录单》内。
4.1.3   工程领班对保养工作进行抽查,发现问题及时纠正。
4.1.4   中、大修项目由工程主管进行检查、监督、验收。
4.2     维修
4.2.1   常见故障维修(小修)
4.2.1.1 开关检修
a. 分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因。
             b. 如果是短路故障,首先将空气开关置于“OFF”位置,用万用表(兆欧表)检查线路,查出故障点后给予排除。
             c. 经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时,必须采用原同一技术等级规格的合格配件进行调换安装。
              d. 如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏,在更换损坏元件后应将该线路负荷减少,并尽可能满足原使用功能。
4.2.1.2 灯管、白炽灯不亮
     a. 切断电源,取出白炽灯,如果灯丝已经烧断,可更换同一型号向卡口或螺旋灯泡安装上去,通电查看是否正常。
     b. 灯管不亮可先检查启辉器,如损坏可更换新的;试电检查如不亮时,取出灯管并更换同规格、同型号的灯管,再次试电检查,如仍不亮时可检查接线和镇流器,查出故障立即排除,恢复正常照明。
     c. 其他情况造成的灯不亮情况按照4.2.1.1 、4.2.1.3进行处理。
4.2.1.3 线路检测
     
a. 线路停电检修应及时通知用户。
 b. 用户开关烧坏的处理见本4.2.1.1 维修开关进行处理。
c. 电表损坏应通知供电局进行更换。
d. 进户接线端子接触不良可先切断电源,清除接头氧化物后将其紧固。
     e. 线路短路时可用电阻表对线逐一检查,找出故障原因并及时处理。
     f. 当确认故障排除后方可送电。
4.2.1.4 插座无电
     a. 由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户。
     b. 插座接线端子松动,可拆开插座板紧固接头后重新安装,检查试电情况。
     c. 线路短路造成的停电参见本章4.2.1.3e处理。
4.2.1.5 水龙头漏水
     a. 关闭户内水阀门,拆卸下水龙头,查出故障点并予以修复。
              b. 根据用户需要,更换破损的胶圈部件或更换新水龙头,如因水龙头有砂眼漏水的必须更换新的水龙头。
     c. 打开水阀门检查水龙头是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。
4.2.1.6 马桶、地漏不通
检查堵塞的原因,用马桶抽子或疏通机进行疏通,使其排水畅通。
4.2.1.7 洗脸盆堵塞漏水
             a. 检查存水弯管,取出杂物。如仍不通畅,可用竹篾、铁丝或疏通机对下水管道进行疏通,排除故障后试验排水情况使其排水畅通。
              b. 检查盆体与水下道接口,查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处,待胶干后试水检查,保持无漏水现象。
4.2.1.8 浴缸堵塞、漏水
     a. 如管道堵塞见4.2.1.7a进行处理。
     b. 浴缸缸体漏水应建议用户更换,如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理,待修理部位干燥后试水,检查有无再漏现象。
4.2.1.9 部分楼层停水
     a. 查明停水的楼层后先关总阀,拆开支阀,并将滤网清洗后重新装上;
     b. 市政或其他维修造成的停水应通知用户,并作解释。
4.2.1.10修门窗
     a. 检查门窗附件有无损坏,不全进行更新或补装。
     b. 清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油。
c. 更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。
4.2.1.11换锁
拆下坏锁后先检查是何处坏,如能修理,及时修理,无法修理好的可通知用户更换新锁。
4.2.2   地基基础
4.2.2.1 如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落
              a. 将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。
           b. 用1:2水泥砂浆修复勒脚破损部位,并在勒脚上口做成斜坡,以利泄水。
c. 恢复勒脚饰面。
4.2.2.2 如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降

a. 如不严重,应做好巡查和记录。
b. 如有扩展趋势,应立即通知开发商派专业技术人员检查鉴定。
c. 如情况较严重,应立即通知开发商派专业技术人员检查鉴定。
4.2.3   梁、柱、板主体
4.2.3.1 露筋
     a. 将露筋部位的松散层凿除,并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。
     b. 用钢丝刷清洁干净。
     c. 充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。
     d. 用高标号水泥砂浆按图纸要求修复,如有需要还需按要求恢复饰面。
4.2.3.2 有孔、洞
     a. 将孔、洞周边已松散的砼凿除,并用砂纸将钢筋上的铁锈磨掉。
     b. 用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。
     c. 充分喷水湿润孔、洞内壁。
     d. 如小孔洞,则先涂刷一道素水泥浆,然后再用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光;如果孔洞大,则在涂刷完水泥浆后用比原先(梁或柱或板)的砼标号高一级的细石砼嵌堵饱满,并养护好。
e. 按原标准做好饰面。
4.2.4   墙体
4.2.4.1 裂缝
     a. 先将裂缝周边的饰面凿除,并将砌体已松散层凿至结合层,凿槽成外八字形。
     b. 用钢丝刷扫清槽内杂物,然后充分喷水湿润。
     c. 均匀地涂刷一道素水泥浆。
     d. 再用比砌筑砂浆高一个强度等级1:3水泥砂浆填缝、抹平。
     e. 用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。
4.2.4.2 砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损
     a. 先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉,并清扫干净浮动灰、土。
     b. 充分喷水湿润破损面。
c. 用比原砌体高一级的水泥砂浆及砖补砌。
4.2.4.3墙体室外饰面缺损
     a. 将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。
     b. 用钢丝刷清扫干净浮动灰土。
     c. 充分喷水湿润破损面。
     d. 均匀地涂刷素水泥浆。
     e. 用1:3的防水水泥砂浆填平,然后修复饰面。
4.2.4.4 外墙渗水
     a. 外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的,应先将缝清洁,然后用水泥砌浆嵌补密实,并勾成向下卸水斜缝。
     b. 窗台处渗水,应将窗台拆除重新砌灰,内外留有卸水坡度,窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝,并用水泥砂浆填实。
c. 在外墙渗水处检查裂缝宽度。当小于0.5mm裂缝,可直接在外墙面喷涂无色或与墙面相似色的防水剂,或合成高分子防水涂料二遍,其宽度应大于或等于300mm,涂膜厚度不小于3mm;当裂缝大于0.5mm且小于3mm时,应清除缝内浮灰、杂物,嵌填无色或与外墙面相似色密封材料

后,喷涂二遍防水剂;当裂缝大于3mm时,宜凿缝处理,缝内的浮渣和灰尘等杂物应清除干净,
分层嵌填密封材料。将缝密封严实后,面上喷涂二遍防水剂。
4.2.4.5 阳台、雨蓬根部墙体渗漏
     a. 阳台、雨蓬倒泛水,应在结构允许条件下,凿除原有找平层,用细石砼或水泥砂浆重做找平层调整排水坡度。
     b. 阳台、雨蓬的滴水浅(槽)损坏,应重做或修补,其深度和宽度均不应小于10mm,并整齐一致。
     c. 阳台、雨蓬与墙面交接处裂缝渗漏,应在板与墙连接处沿上、下板面及侧立面的墙上剔凿成20*20mm沟槽,清理干净,嵌填密封材料,压实刮平。
4.2.5   楼梯间
4.2.5.1 踏步缺损
a.  将缺损部位周边已松动部分凿除至结合层。
b.  用钢丝刷清扫干净浮土。
c.  充分喷水湿润。
d.  均匀地涂刷一道素水泥浆。
    e.  用1:3水泥砂浆做好基层。
    f.  修复饰面。
4.2.5.2 栏板缺损
如为砼或砌块栏板可参照梁柱板主体和墙体相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板,维修程序如下:
a.  如不能修复,应及时更换新配件。
b.  使栏板、梯板、扶手连接牢固。
c.  修复栏板饰面(如油漆、乳胶漆等)
4.2.5.3 扶手
a.  如不能修复应及时更新配件。
b.  使之与栏板连接牢固。
    c.  修复饰面。    
4.2.6   屋面隔热层、防水层
4.2.6.1 隔热层缺损,及时更换,用1:3水泥砂浆嵌缝。
4.2.6.2 屋面卷材防水层开裂、渗水
             a.  有规则裂缝,宜在缝内嵌填密封材料,缝上单边点粘,宽度不应小于100mm卷材隔离层,面层应用宽度大于300mm卷材铺贴覆盖,其与原防水层有效粘结宽度不应小于100mm。嵌填密封材料前,应先清除缝内杂物及裂缝两侧面层浮灰,并喷涂基层处理剂。采用密封材料维修裂缝,应清除裂缝宽50mm范围卷材,沿缝剔成宽20—40mm,深为宽度0.5—0.7倍的缝槽,清理干净后喷、涂基层处理剂并设置背衬材料,缝内嵌填密封材料且超出缝两侧不应小于30mm,高出屋面不应小于3mm,表面应呈弧形。采用防水涂料维修裂缝,应沿裂缝清理面层浮灰、杂物,铺设两层带有胎体增强材料的涂膜防水层,其宽度不应小于300mm,宜在裂缝与防水层之间设置宽度为100mm隔离层,接缝处应用涂料多遍涂刷封平。
             b.   无规则裂缝,宜沿裂缝贴宽度不应小于250mm卷材或铺设带有胎体增强材料的涂膜防水层。维修前,应将裂缝处面层浮灰和杂物清除干净,满粘满涂,贴实封严。
4.2.6.3  卷材防水层起鼓维修  

a.  直径小于或等于300mm的起泡维修,采用割破鼓泡或钻眼的方法,排出泡内气体,使卷材复平。
在鼓泡范围面层上部铺贴一层卷材或铺设带有胎体增强材料涂膜防水层,其外露边缘应封严。
             b.  直径在300mm以上的鼓泡维修,可按斜十字形将鼓泡切割翻开凉干,清除原有胶结材料,将切割翻开部分的防水层卷材重新分片按屋面流水方向粘贴,并在面上增铺贴一层卷材(其边长应比开刀范围大100mm)将切割翻开部分卷材的上片压贴粘牢封严。
c.   如采取割除起鼓部位卷材重新铺贴卷材时,应分片与周边搭接密实,并在面上增铺贴一层卷材(大于割除范围四边100mm),粘牢贴实。
4.2.6.4 天沟、檐沟、泛水部位卷材开裂维修
应清除破损卷材及胶结材料,在裂缝内嵌填密封材料,缝上铺设卷材附加层或带有胎体增强材料的涂膜附加层,面层贴盖的卷材应封严。
4.2.6.5 屋面防水层修缮完成后应平整,不得积水、渗漏。
4.2.6.6 选用材料应与原防水层相容,与基层应结合牢固。
4.2.6.7 刚性防水层与伸出屋面结构的交接处密封处理应密实粘结牢固;防水层表面及接 缝处应抹平压光,无裂缝、起壳、起砂。
4.2.7   公共娱乐设施
4.2.7.1 滑梯
a. 如饰面层脱落起毛,先将相关位置的松散层凿除,然后清洁,喷水湿润、修补饰面、加强养护,待干硬结实后,打磨至恢复原先面层的光滑度。
b. 钻简式滑板开裂,如裂缝不大,可将裂缝外冲洗清洁干净,然后用高标号水泥砂浆补缝,待干硬结实后打磨光滑,如果裂缝很大,或已影响安全使用时,如能通过加固使之安全使用,则将裂缝参照上述方法修补,如无法使之安全使用,应拆除重建。
4.2.7.2 跷跷板
a. 如缺配件,应及时修复至安全使用。如无法保证安全,应更新配件。
b. 转动铰转动不灵,如为轴承铰,先查看滚珠是否安全,然后补齐加上润滑油;如为插销铰,则先将跷跷板拆下,清除铰部位的铁锈,加上润滑然后再装回跷跷板。检验时应摆动几次跷跷板,看是否已转动灵活。
4.2.7.3 健身器
a. 如部件之间焊接口脱离,将脱口部位清洁后再焊上,然后打磨光滑、刷两道防锈漆。两道面漆保持与原色一致。
b. 如配件(如螺丝、螺母等)缺损,应立即补上确保设施处于安全状态。
4.2.8   中、大修项目维修
委托专业维修公司进行。
4.2.9   时间要求
a. 接到《维修工作记录单》属住户保修的半小时内到场处理,属公共设施的一般小修立即安排人员进行处理,无特殊情况时,24小时内完成维修。
b. 功能性维修,以恢复其原有功能为准,外观性维修要求与原有部位相比较表面应无明显色差、高低不平现象。
c. 中、大修项目接报后,尽快做出施工方案及预算,报业主委员会批准,落实施工单位。在规定期限完成。
d. 维修时应尽量满足住户约定时间服务的要求。
4.2.10  维修工作的检查
a. 工程主管每天将《维修工作记录单》整理一次,以检查服务的及时性和用户的反映对服务过程

中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因,并采取纠正措施,报管理处经理。
b. 客服部根据《维修工作记录单》对用户进行回访,收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息。
c. 客服部对修理质量进行定期抽查、考核。
4.3    巡检内容与要求
4.3.1  检查小区门岗、花坛、景区小品、雕塑、标识牌、涌泉、健身设施、凉亭、儿童乐园、残疾人坡道栏杆、屋顶天台栏杆、信报箱等,要求无缺损、故障、毁坏现象;
4.3.2  检查围墙栏杆、回廊、木结构、架空底层、地下车库疏散出口、机动车坡道棚架、通风口等;
4.3.3  检查过道的玻璃门窗、防火门、闭门器及不锈钢栏杆,要求无破损、密闭性好、配件齐全;
4.3.4  检查高杆路灯、草坪灯、庭院灯、景观灯、泛光灯、埋地灯、围墙灯、安全出口指示灯、交通设施反光器、楼道灯及声光控开关、电器控制箱,要求防水良好、外观无破损、配件齐全、安装牢固、安全性良好;
4.3.5  检查屋顶隔热层、防水层、管道保护层,要求无破损、无渗漏;
4.3.6  检查给排水系统的水阀、屋顶天台排水沟与地漏、地面的雨水窨井、雨污水立管、污水窨井、地缆沟盖板、消防接合器,要求井盖与底座接触平稳,盖板开启灵活,窨井内无异物,阀门开启灵活,无滴水、无锈蚀、配件无残缺、管道无破损;
4.3.7  检查停车坪、机动车道、车库坡道、人行道、自行车坡道、无障碍坡道、景观路面、景观踏步,要求道路平整、路面无明显积水、围土夯实、面砖表面无损伤、坡道坡度一致及表面无裂痕等。
4.3.8  检查建筑物外墙面、楼梯踏步与扶手、楼内公共区域墙地面,要求无破损、无损害、无污染。



5.0    相关质量记录:
5.1   《维修工作记录单》
5.2   《公共基础设施养护计划》
5.3   《公共基础设施保养记录表》
5.4   《设备设施保养记录》
5.5   《设备设施检查记录》
5.6   《设备维修记录单》
5.7   《楼内公共设备巡查记录》

5.8   《楼外公共设备设施巡检记录》


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