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物业维修基金交纳和使用

物业维修基金应该怎样交纳和使用？
   专项维修资金（原称物业维修基金）是商品房住宅的“养老金”，物业的维修、翻新都靠它。
（一）“专项维修资金”是根据国务院颁布的《物业管理条例》将以往“物业维修基金”统一更改后的名称。广州市机关用房管理所负责专项维修资金的日常指导、监督、检查和管理工作。
（二）专项维修资金的交纳。
1、交纳界限及交纳标准
（1）核发商品房预售许可证在1998年10月1日（《广东省物业管理条例》开始施行）后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日（《国务院物业管理条例》施行）前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2％部分，则由建设单位按业主大会决定方案交纳。
（2）核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2％部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。
2、交纳方式
（1）建设单位交纳。建设单位在办理商品房交易过户（合同鉴证）手续前，按规定将专项维修资金存入国土房管局指定代管银行的指定帐户。
（2）业主交纳。购房者按买卖双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在办理以下任一项手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：1、收楼；2、交易鉴证；3、领取房产证。
（3）建设单位、业主未按上述要求交纳专项维修资金的，业主委员会督促限期交纳，逾期仍不交纳的，予以公布，依法向人民法院起诉。
（三）专项维修资金的使用。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。保修期内物业的维修，由建设单位承担；人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。
共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循“谁受益，谁负责”的原则。物业公司和业主委员会应当合理分摊维修费用，并经业主大会授权业主委员会同意后，方可使用。
    （四）专项维修资金的具体交纳方式。为了防止开发商及其下属的物业管理公司挪用物业管理基金，广州市国土房管局于2003年年底出台相关政策，取消了原来规定的由业主委托物业管理公司代缴维修资金的方式，今后业主可以自行到农业银行设立的维修资金网点办理交纳手续。建议 
    （1）手续：业主带购房合同复印件和身份证，就可以自行到农业银行设立的维修资金网点办理交纳手续。交钱后有回执，开发商承认回执，视为交纳了物业维修基金。一个月以后领取一张由中国农业银行广东省分行发出、类似银行公积金、储蓄卡的《广州市专项维修资金专用卡》。通过这张专用卡，业主可以随时在农行系统任何一家营业网点的柜员机上，查询到属于自己名下的这笔基金数额，或者上广州农行北秀支行的广州专项维修资金信息管理系统查询。可以代交，也要身份证，不明白的地方可以电话查询。建议业主自行缴交，不要委托开发商交纳，通常是有去无回。

（2）经办银行

（3）手续：
1、业主身份证原件复印件，注意:合同上有几个名字 几个原件
2、购房合同的复印件。（记得多复印一份自己留底）。 
3、钱或有钱的存折。
地点：小北路农行北秀支行。 
你交钱后得到的东西：1银行的回执（马上就有）。2。维修基金帐户卡（一个月内办好）
交费时你要填写物业管理公司名称的。 
（4）开发商拒绝。如果开发商拒绝,可以投诉到房管局去,大家遇到了什么跟所购物业相关的问题也可到房管局投诉,

1、归谁所有

《物权法》第七十九条明确规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”国务院《物业管理条例》第五十四条第二款规定：“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称办法）第九条规定：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。显然，房屋维修资金的所有权是明确的，应属于全体业主共同所有。

那么，当业主处分了房屋所有权后，是否可以要求返还其缴纳的部分维修基金呢？首先，从其共有性质而言，它属于全体业主共同共有，而非按份共有，应当遵从共同共有的一般原则，共同共有人对共有财产的全部享有权利，承担义务。共有人只有在共有关系消灭后才能协商确定各自的财产份额。因此，只要共同使用房屋共有部位的关系存在，这种共同共有关系就不会打破，业主就不能抽回自己缴纳的维修基金。其次，从以上法律法规之规定不难看出，房屋维修资金只能专款专用于房屋共有部位的维修，不能挪作他用，将它返还给业主显然背离了这一使用目的。

2、维修对象

    在我国现行法律体系中，只建立了针对住宅的专项维修资金，并没有建立非住宅的专项维修资金。那么，为什么不建立针对全部建筑物的“物业专项维修资金”呢？住房专项维修资金制度，是基于产权多元化条件下，为了住房共用部位和共用设施设备的及时维修及更新、改造问题而存在的，而非住宅一方面单一产权人的情况较多，另一方面，多个产权人共同应对维修和更新、改造的能力也比较强，没有必要强制建立专项维修资金。因此，专项维修资金的缴存范围仅限定于多产权的住房。对于住宅小区内的非住宅和与住宅结构相连的非住宅，由于非住宅和住宅之间拥有共用部位、共用设施设备，其业主也应当缴存住房专项维修资金。

3、由谁管理

《办法》对住宅专项维修资金的管理做出了详细安排。按照业主大会的成立前后，分为业主大会成立前和成立后的管理。

业主大会成立之前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者房地产主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户的，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，应当以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

业主大会成立以后，应当按照以下规定划转业主交存的住宅专项维修资金：业主大会委托所在地一家商业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主委员会通知所在地直辖市、市、县人民政府建设、房地产主管部门。在收到通知之日起30日内，建设、房地产主管部门通知银行将专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设、房地产主管部门的监督。

4、什么情况下可以使用房屋维修基金？

住宅专项维修资金是用于公共部位和共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

5、通过什么途径来使用

住房专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。根据《办法》第二十二条和第二十三条，该办法按照维修资金管理权的不同分别制定了六道、七道使用程序。

资金为直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者房地产主管部门管理时，需要使用专项维修资金的应当按以下六道程序进行：第一，物业服务企业提出使用建议，没有物业服务企业的由相关业主提出。第二，由专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且业主人数占总人数三分之二的业主讨论通过使用建议。第三，物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。第四，物业服务企业或者相关业主持有关材料，向资金管理部门申请列支。第五，资金管理部门审核同意后，向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知。第六，银行将所需维修资金划转至维修单位。发生危及房屋安全等紧急情况需要立即启用专项维修资金的，按照以上第四、第五、第六项程序处理。

资金划转至业主大会管理后，应按以下七道程序进行：第一，物业服务企业提出使用方案。第二，业主大会通过使用方案。第三，物业服务企业组织实施使用方案。第四，物业服务企业持有关材料向业主委员会列支资金。第五，业主委员会根据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设、房地产管理部门备案。第六，业主委员会向专户管理银行发出划转资金的通知。第七，银行将所需维修资金换转至维修单位。发生危及房屋安全等紧急情况需要立即启用专项维修资金的，按照以上第四、第五、第六、第七项程序处理。