一、制定物业管理委托合同应遵循的原则

1、合法性原则

《经济合同法》第四条明确规定：制定经济合同必须遵循国家法律和行政法规，任何单位和个人不得利用合同进行违法活动，扰乱经济秩序，损害国家利益和社会公共利益，牟取非法收入。制定物业管理委托合同是一种法律行为，它的制定及内容必须合法。所谓合法，就是指经济合同的内容、程序、要点必须符合国家法律和法规的要求，只有遵循合法原则，才能得到国家的认可和具有法律效力，当事人的权益才能得到保护，并达到当事人双方或多方制定经济合同预期的后果。凡是违法的经济合同，即使是当事人双方自愿制定的，也是无效的。

2、平等互利、协商一致原则

物业管理委托合同是开发商（业主委员会）与物业管理企业之间制定完成的。开发商（业主委员会）与物业管理企业之间在法律上是平等的两个行为主体。因此在制定物业管理委托合同、确定其管理内容时，应本着平等互利、协商一致，把目标物业管好的原则。具体地体现在以下两个方面：

（1）经济法律地位一律平等。作为经济合同的当事人，不论其级别大小，所有制形式如何，也不论其经济条件如何优越，在签订物业管理委托合同的活动中，双方处在平等的法律地位上共同协商，不允许一方以强势欺压另一方。

   （2）双方当事人意见表示一致。经济合同是双方当事人在意思表示一致的基础上，充分表达了意见，经过协商一致而达成的协议，不允许任何一方违背对方的意志，而把自己的意见强加给对方，凡通过胁迫欺诈等手段把自己的意志强加给对方的，即使签定了经济合同也是无效的。

   （3）双方权利义务对等。签订物业管理委托合同的双方都应平等享受权利和承担义务，一方在从对方得到利益的同时，要付给对方相应的代价，而不能只享受权利而不承担义务。例如广大业主（使用者）在享受物业管理企业对小区的环境、治安、绿化、道路等方面优质服务的同时，也要承担定期交付物业管理费用的义务。同样，对物业管理企业来讲，它有收取物业管理费用的权利，也承担着为业主（使用者）提供一定优质服务的义务。

二、物业管理委托合同的主要内容

目标物业通过公开招标（或邀标或议标）确定了物业管理单位之后，开发商（业主委员会，称之甲方）就将代表全体业主与物业管理企业（称之乙方）签署委托管理合同。物业管理委托合同主要内容有：

1、管理方式

目标物业的管理方式在委托管理中应明确。通常有自行管理、顾问管理、合作管理和全权委托管理四种。选择那一种管理方式，一方面是开发商或业主委员会的意向；另一方面要结合目标物业的历史、现状等实际情况而定。但无论选择什麽样的管理方式，物业管理企业都要坚持权责对等原则。只承担与其拥有的管理权限对应的管理职责。

2、管理权限

为保证有充分的管理权履行其管理职责，维持目标物业日常高效的管理运作，在委托管理合同中对管理权限的规定要明确、清晰、规范。

3、管理目标

管理目标就是目标物业的管理运作预期要达到的水准，这与物业的配套设施、设备状况、使用者层次结构及素质状况、业主的心理期望值、管理费的收入状况等因素密切相关。因此，制定管理目标，一定要结合目标物业的实际情况，在满足业主要求的同时，又要实事求是、客观科学。

4、管理酬金

管理酬金是物业管理企业最主要的收入来源。管理酬金标准与物业管理的运作难度、水准要求，以及物业规模、竞争对手状况、业主经济承受能力等因素密切相关。对于酬金坚持责权对等原则，以行业平均标准为参照，适当调整，提出双方都可以接受的酬金标准。

许多开发商（业主委员会）根据目标物业状况，按照国家物价部门关于物业管理服务费收取标准的规定来确定物业收费标准。通过企业内部成本核算，扣除必要成本、税金后，剩下来再做管理酬金。

5、合作期限

从物业管理运作连续性以及物业管理服务质量来看，合作期不能太短。合作期太短，不利于物业管理企业在目标物业管理运作中去贯彻本企业的管理理念，形成与目标物业相适应的管理模式和特色，也难以体现其专业水准。一般合作期限都以三年或三年以上为宜。

6、经济责任

在物业管理委托合同中应说明其各方应承担的违约责任，主要有以下三点：

（1）因物业管理企业管理不善（而非使用人的原因）造成公共设施的损坏等经济损失，须由物业管理企业负责赔偿经济损失，承担经济责任。

（2）业主不得借故拖欠各项付款，如逾期不交，应额外支付滞纳金。滞纳金计算方法应在合同中或《管理公约》中明确规定。

（3）中断合同的违约金赔偿。双方一经协商达成意向签订物业管理委托合同之后，如一方无正当理由而中断合同的实行，则要赔偿违约金。

7、争议解决

房地产开发商（业主委员会）与物业管理企业在物业管理活动中，碰到问题的出现产生了争议是完全正常的现象。因此，在物业管理委托合同中，必须明确出现纠纷以后的相应处理办法。

三、物业管理委托合同的实例

附《物业管理委托合同》示范文本

物业管理委托合同

                    第一章      总    则

    第一条  本合同当事人

    委托方（以下简称甲方）：                

    受托方（以下简称乙方）：                

    根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

    第二条  物业基本情况

    物业类型：               

座落位置：     市      区       路（街道）         号

四    至： 东      南      西       北        

占地面积：              平方米                                           

建筑面积：              平方米

委托管理的物业构成细目（略）

第三条  乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章  委托管理项目

 

第四条  房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅           。

第五条  公用设施、设备的维修、养护、运行管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设备设施、电梯、     。  

第六条  市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理 ，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、           。

    第七条  公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条  附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、            。

第九条  公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运、             。

    第十条  交通与车辆停放秩序的管理。

    第十一条  维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、        。

    第十二条  管理与物业相关的工程图纸、住（用）户档案与竣工验收资料。

第十三条  组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条  负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费；

2、                         ；

3、                         ；

第十五条  业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托，合理收费。

第十六条  对业主和物业使用人违反业主公约的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、       等措施。

第十七条  其他委托事项：

1、                ；

2、                ；

3、                ；

                                     

第三章  委托管理期限

  

第十八条   委托管理期限为      年。自      年   月    日起至      年     月      日止。

                                            

                    第四章  双方权利义务

        

    第十九条  甲方权利义务

    1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；

    2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；

    3、审定乙方拟定的物业管理制度；

    4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

    5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

6、在合同生效之日起      日内向乙方提供      平方米建筑面积管理用房；

7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起      日内向乙方移交；

8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助负责催交或以其他方式偿付；

    9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

    10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

11、                            。

12、                            。

第二十条    乙方权利义务

    1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；

    2、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；

3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

8、每     个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；

9、对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；

10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

11、                    。

                           

                 第五章  物业管理服务质量

     

   第二十一条  乙方须按下列约定，实现目标管理。

    1、房屋外观：                ；

    2、设备运行：                ；

3、房屋及设施、设备的维修、养护：                 ；

4、公共环境：                ；

5、绿化：                ；

6、交通秩序：                  ；

7、保安：                  ；

8、急修：                  ；

 小修：                  ；

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：         %。

 

             第六章     物业管理服务费用

     

   第二十二条   物业管理服务费

    1、本物业的管理服务费，由业主按其拥有物业的建筑面积按每平方米      元向乙方交纳。

    2、管理服务费的调整，按             调整。

    3、业主出租其拥有的物业，应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；

    4、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用；

    5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第     项处理；

（1）                           ；

（2）                           ；

    第二十三条   乙方对业主和物业使用人的房屋自用部分、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准经甲方同意。

    第二十四条   房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

    1、房屋共用部位的小修、养护费用，由       承担；大中修费用，由       承担；更新费用，由        承担。

    2、房屋共用部位设施、设备的小修、养护费用，由       承担；大中修费用，由       承担；更新费用，由       承担。

3、市政公用设施和附属的建筑物、构筑物的小修、养护费用，由     承担；大中修费用，由      承担；更新费用，由      承担。

4、公共绿地的养护费用，由   承担；改造、更新费用，由      承担。

     第二十五条     物业服务费用主要用于以下开支:

    （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；   （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

    （3）物业管理区域清洁卫生费用；

    （4）物业管理区域绿化养护费用；

    （5）物业管理区域秩序维护费用；

    （6）办公费用；

    （7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）法定税费。

 

                       第七章  违约责任

       

      第二十六条  甲方违反合同第十七条的约定，使乙方未完成定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；否则造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

      第二十七条  乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

      第二十八条  乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条  甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付       元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

                              

第八章  附    则

 

第三十条  自本合同生效之日起     天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十一条  甲、乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

    第三十二条  本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

    第三十三条  本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商办理。

    第三十四条  本合同正本连同附件共   页，一式   份，甲乙双方及物业行政主管部门（备案）各执   份，具有同等法律效力。

    第三十五条  因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并做善后处理，产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十六条  合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满     天前向对方提出书面意见。

第三十七条  本合同自签字之日起生效。

 

甲方签章：              乙方签章：         

代表人：                     代表人：         

                                                                                      

         年    月    日               年    月    日                                                                  

                                                                       

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